logoImpact EST nr. 712 - 21.01.2018

Demersul nostru jurnalistic se mărgineşte în a da spaţiu de tipar documentelor puse la dispoziţie de părţi. Ca atare, cele scrise mai jos, deşi nu sunt marcate prin ghilimele [„”], reprezintă doar expunerea faptelor, aşa cum ne-a fost pusă la dispoziţie de părţi.

 

Pentru o înţelegere mai aprofundată a transformărilor survenite în situaţia juridică a proprietăţii situate în Galaţi, Bd. George Coşbuc nr. 2, trebuie avut în vedere modul în care diferite persoane juridice au dobândit proprietatea asupra acesteia.

1)Anterior anului 1969, Ministerul Turismului a luat decizia construirii Hotelului Turist în Galaţi, Bd. G. Coşbuc nr. 2, sens în care a atribuit întreprinderii de stat O.J.T. Galaţi terenul în suprafaţa de 3894 mp.
Construcţia/hotelul P+10 a fost proiectată în anul 1969 şi pusă în funcţiune în anul 1971.
Anterior, anului 1990 terenurile, indiferent de destinaţie, aveau ca proprietar Statul Roman în virtutea Decretului 92/1950.
Imobilul Hotel Turist a fost construit de Statul Român, O.J.T –ului fiindu-i doar atribuit în exploatare şi administrare.
Practic, ambele imobile – teren şi construcţie, aparţineau unui singur proprietar – Statul Român, aşa cum am precizat anterior, destinaţia terenului în discuţie fiind folosinţă acestuia în favoarea Hotelului Turist, pe toată perioada existenţei clădirii.

2) În anul 1990, O.J.T. se organizează/transformă în societatea comercială – S.C.Dunărea S.A.
Iniţial, capitalul social al societăţilor comerciale constituite potrivit art. 17 este deţinut integral de statul român sub formă de acţiuni sau părţi sociale, în raport cu forma juridică a societăţii şi va fi vărsat în întregime la data constituirii societăţii.
Conform art. 23 din Legea 15/1990, societăţile comerciale, constituite potrivit legii, vor transmite Agenţiei naţionale pentru privatizare un titlu de valoare egal cu 30% din cuantumul capitalului social stabilit, în termen de 30 de zile de la constituirea lor.
Conform Legii, în patrimoniul societăţilor comerciale astfel constituite, au intrat doar clădirile, asupra terenurilor aferente clădirilor existând numai un drept de folosinţa până la obţinerea titlurilor de proprietate asupra terenurilor – emise de ministerele de resort.
Tot potrivit legislaţiei privitoare la privatizare, societăţile comerciale înfiinţate potrivit Legii 15/1990, aveau obligaţia de a evalua şi a reactualiza valoarea clădirilor din patrimoniu, cu consecinţa majorării capitalului social – conform H.G. 945/1990, emiterea de acţiuni suplimentare aferente acestei majorări, ce trebuiau atribuite de drept statului prin instituţia publică implicată – fost FPS, fost APAPS.

– În anul 1992, prin contractul de vânzare nr. 799, Dunărea S.A. înstrăinează către Societatea Valeologia (înmatriculată în Republica Moldova) activul Complex Hotelier Turist, fără teren deoarece Dunărea SA avea doar un drept de administrare/folosinţa asupra terenului, neexistând încă dreptul de proprietate (dispoziţie) asupra acestuia.
Această tranzacţie îmbracă aspect infracţional din două perspective:
a) La momentul 1992, nu exista legislaţie care să dea dreptul S.C. DUNĂREA S.A. Galaţi să înstrăineze imobile din patrimoniu.
Conform art. 56 şi 63 din Legea 58/1991 – intrată în vigoare la 16.08.1991, singură entitate care avea dreptul de a decide vânzarea de active a societăţilor comerciale era Agenţia Naţională pentru Privatizare, cu strictă respectare a art. 53 – 56 din Legea 58/1991 şi a Normelor metodologice – HG 634/1991, intrate în vigoare la 26.10.1991.
Contractul de vânzare – cumpărare dintre Dunărea S.A. şi Concernul Valeologia Chişinău, a fost perfectat la data de 03.07.1992, toate formalităţile prevăzute de Legea 58/1991 şi HG 634/1991, fiind practic imposibil de realizat în perioada cuprinsă între intrarea în vigoare a actelor normative, 26.10.1991 – 03.07.1992.

b) Abia odată cu apariţia OG 88/1997, societăţile comerciale aveau dreptul de a vinde în mod direct active, dar numai cu acordul Fondului Proprietăţii Private.
c) Nu este de neglijat ca în toată această afacere, cel direct implicat, alături de administratorul Dunărea S.A. Sandu Traian, este Vitali Usturoi patronul firmei Valeologia care a plătit preţul Hotelului Turist cu un credit obţinut de la Bancorex. Creditul nu a fost rambursat niciodată, fapt ce a dus la executarea silită a imobilului (1996) cu consecinţa vânzării la licitaţie publică a acestuia în 1997.

De menţionat faptul că, potrivit Legii nr. 35/1990, la momentul încheierii actelor privind vânzarea activelor prin regimul investiţiilor străine, se stabilea un drept de folosinţă (drept real) pentru terenul aferent şi necesar activului-construcţie în vederea desfăşurării activităţii, în favoarea Cumpărătorului activului-construcţie.
– Dreptul de folosinţă asupra terenului, ca drept real, a fost menţionat în cadrul Contractului de vânzare-cumpărare nr. 799/3.07.1992 încheiat cu VALEOLOGIA, în Art. 8 lit. c, lui VALEOLOGIA revenindu-i obligaţia de a achita toate taxele şi impozitele ce s-ar determina în legătură cu terenul, iar această obligaţie subzista până la lămurirea regimului juridic al terenului. Deci, potrivit Contractului din 1992, între părţi s-a prevăzut în mod expres că proprietarului construcţiei îi va reveni doar obligaţia de a achita taxele şi impozitele legale cu privire la teren, nefiind menţionat nicăieri dreptul lui DUNĂREA SA de a percepe chirie. În anul 1993, Societatea Valeologia se înmatriculează în România, ca societate de drept roman sub denumirea de ,. Concernul Valeologia Chişinău S.A., devenind astfel persoana juridică romană.

– La data de 26.05.1994, se eliberează societăţii S.C. DUNĂREA S.A. certificatul de atestare a dreptului de proprietate M 08/0189 asupra terenurilor existente sub hotelurile aparţinând SC DUNĂREA SA, implicit de sub clădirea Hotelului Turist – deşi acesta nu mai aparţinea lui Dunărea SĂ.
Conform HG 834/1991, art. 1, organele care îndeplinesc atribuţiile ministerului de resort aveau obligaţia de a determina terenurile necesare desfăşurării activităţii societăţilor comerciale înfiinţate prin hotărâre a guvernului, conform obiectului lor de activitate.
Conform art. 4 din HG 834/1992, terenurile disponibilizate ca urmare a aplicării prevederilor art. 1 aparţin domeniului privat al statului sau, după caz, autorităţilor administrative publice locale şi se constituie într-un fond special destinat acţiunilor de privatizare, care se utilizează pe baza acordului Agenţiei Naţionale pentru Privatizare.
Aşa cum am precizat, clădirea în sine – Hotelul Turist, fusese deja scoasă din patrimoniul SC Dunărea S.A. în urma vânzării către Concernul Valoelogia Chişinău – încă din anul 1992, ceea ce face ca terenul aferent acestei clădiri să nu mai fi fost necesar desfăşurării activităţii SC Dunărea S.A., pe cale de consecinţă, condiţia impusă de art. 1 al HG 834/1991 nu era îndeplinită.
Ceea ce doresc să subliniez este faptul că, acest teren în suprafaţa de 3894 mp, nu mai putea intra în patrimoniul societăţii Dunărea S.A., ci trebuia să rămână în patrimoniul autorităţii administrative publice locale, fiind evident faptul că introducerea în patrimoniul Dunării SA a terenului în discuţie (teoretic aferent Hotelului Turist, devenit „Regina” odată cu intrarea în patrimoniul Valeologia Chişinău), a fost una frauduloasa – în detrimentul patrimoniului statului. Acest fapt, face ca certificatul de atestare a dreptului de proprietate M08/0189 din 1994 să fie lovit de nulitate absolută în ceea ce priveşte acest teren.

Deşi intrarea în patrimoniul Dunărea S.A. Galaţi a terenului situat în Galaţi Bd. George Coşbuc nr. 2, a fost efectuată în frauda patrimoniului de stat, respectiv al municipiului Galaţi sau judeţului Galaţi – după caz, şirul faptelor cu iz penal nu se opreşte aici, situaţia fiind asemănătoare cu cea din dosarul penal cu referire la SC Alutus SĂ Râmnicu Vâlcea.
Aşa cum am precizat, SC Dunărea SĂ Galaţi a luat fiinţă prin Hotărâre de Guvern care desfiinţa fostele unităţi economice de stat. Potrivit legislaţiei în materie de privatizare, după obţinerea titlurilor de proprietate asupra terenurilor, era necesară o evaluare a acestora, o reactualizare a valorii rezultate, subscrierea acesteia şi virarea în contul societăţii. Consecinţa demersurilor sus-amintite urmă a fi majorarea capitalului iniţial, modificarea în mod corespunzător a actului de înfiinţare a societăţii şi emiterea de acţiuni suplimentare aferente acestei majorări, ce trebuiau atribuite de drept statului prin instituţia publică implicată (fost FPS, fost APAPS, actualmente AVAS). (valoarea cu care se majorează capitalul social este valoarea preluată din anexele la certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului reactualizate cu coeficientul de reevaluare stabilit de legislaţia în vigoare, iar HG nr. 500/1994)
După cum voi demonstra mai departe, acest fapt nu s-a întâmplat, având în vedere că acest teren obţinut de Dunărea S.A. în mod fraudulos, cu încălcarea normelor de drept a fost vândut de aceasta în 2004 – an exploziv din punct de vedere imobiliar, cu doar 51 euro/mp, fapt imposibil chiar şi în zilele noastre.

2) În anul 1997, BANCOREX executa silit Valeologia, iar în urma vânzării la licitaţie a complexului Hotelier Turist, Societatea Sofin adjudeca, prin sentinţa 4474/07.05.1997 (irevocabila) dreptul de proprietatea asupra acestui imobil, citam din sentinţa „cu terenul aferent atribuit în folosinţă pe toată durata construcţiei”.
Judecând prin prisma conţinutului Sentinţei civile nr. 4474/7.05.1997, reiese faptul că prin vânzarea la licitaţie a construcţiei Hotel Turist, SOFIN SA a dobândit în proprietate construcţia Hotelului Turist “cu terenul aferent atribuit în folosinţă pe toată durata construcţiei”. Or, atribuirea folosinţei asupra terenului pe toată durata construcţiei ne arată că suntem în prezenţa unui drept real de folosinţă, şi nu a unui drept de folosinţă ca drept creanţă.

– În scopul achitării preţului rezidual al imobilului adjudecat, la data de 08.09.1997 Sofin SA, contractează un credit ipotecar de 3.600.000 DM, de la ANGLO-ROMANIAN BANK LTD (fost FRANKFURT BUKAREST BANK AG).
În contractul de credit, la art. 10 – Garanţii, Banca creditoare prevăzut că situaţia juridică a terenului să rămână neschimbată până la achitarea integrală a creditului de către Sofin S.A.
– La 27.10.1997, intre ANGLO-ROMANIAN BANK LTD (fost FRANKFURT BUKAREST BANK AG), în calitate de creditor şi SC Sofin SĂ (în prezent SC Sofin SRL), în calitate de debitor, s-a încheiat un contract de ipotecă, transcrisa la Registrul de Transcripţiuni al Judecătoriei Galaţi sub nr. 15853/03.12.1997.
Ipoteca transcrisa sub nr. 15853/03.12.1997, nu a fost înscrisă în Cartea Funciara deşi ca act autentic fusese înregistrată în Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni al Judecătoriei Galaţi, înainte de deschiderea Cărţii Funciare

– Urmare a neîndeplinirii obligaţiilor contractuale, în baza a doua hotărâri judecătoreşti executorii, pronunţate de instanţele germane (recunoscute în România prin procedura de exequatur), Judecătoria Galaţi, prin încheierea din 21.03.2005, a încuviinţat executarea silită imobiliară împotriva SC Sofin SRL, pentru o sumă care actualizata depăşeşte 2.500.000 EURO).

Pentru a se sustragere de la procedura executării silite, asociaţii şi administratorii S.C. SOFIN, înstrăinează către S.C. ALL SEASONS SR.R.L imobilul ce face obiectul executării silite, adică construcţia Hotel Sofin (Turist) situată în B-dul George Coşbuc nr. 2 cu valoare de inventar de 32.837.000.000 lei (n.n. 3.283.700 RON) conform contractului de vânzare cumpărare nr. 763/1208.2004” la preţul de 150.000 Euro şi ca ipoteca transcrisa sub nr. 15853/03.12.1997 nu a fost înscrisă în Cartea Funciara deşi ca act autentic fusese înregistrată în Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni înainte de deschiderea Cărţii Funciare. În contract este menţionat faptul că imobilul Hotel Turist nu este grevat de sarcini.

De menţionat faptul că fără înţelegerea prealabilă dintre fostului director OCPI Galaţi Reti Nicolae, a registratorului Bourceanu Luminiţa şi a reprezentanţilor ALL Seasons – prin mijlocirea cetăţeanului turc ERDOGAN DURSUN ALI, prieten de vânătoare cu Reti, „dispariţia” ipotecii din cartea funciara nu ar fi fost posibilă.

Tot pentru a se îngreuna/evita vânzarea silită a imobilului ipotecat, S.C. ALL SEASONS S.R.L. efectuează demersurile pentru cumpărarea terenului aferent Hotelului Turist, perfectând cu DUNĂREA SĂ contractul de vânzare – cumpărare nr. 2411/29.11.2004 pentru suprafaţa de 3900 mp (preţul 200.000 euro).
În mod cel puţin dubios, este anulată din cartea funciara şi înscrierea dreptului real de superficie, deşi nu exista nici raţiune nici temei legal în acest sens, acest dezmembrământ fiind obligatoriu a supravieţui pe toată durata existenţei clădirii, indiferent care ar fi fost proprietarul acesteia (fiind vorba de o sarcină asupra terenului consfinţita inclusiv de o instanţă de judecata prin sentinţa 4474/1997). Din înscrisuri reiese că această acţiune a avut loc în baza unei adrese transmise de Dunărea SĂ.

Facem precizarea că atât SC SOFIN SRL cât şi SC ALL SEASONS SRL, au sediul social la aceeaşi adresă, aveau la momentul desfăşurării faptelor descrise aceiaşi asociaţi şi administratori, desfăşurau acte şi fapte de comerţ între ele (plimbau facturi), aspecte reţinute atât de Tribunalul Galaţi în Sentinţa nr. 1040/2007, cât şi de Curtea de Apel Galaţi şi ICCJ în deciziile pronunţate în dosarul 114/121/2006.

Creditoarea Anglo Romanian Bank, fiind informată despre manevrele dolosive ale debitoarei sale, a promovat acţiunea revocatorie (dosar 114/121/2006) prin care a solicitat revocarea contractului de vânzare cumpărare a Hotelului Turist, iar prin sentinţa 1040/23.05.2007 – rămasă definitivă şi irevocabilă prin Dec. Civ. a ICCJ în dosar, a acţiunea pauliană cu privire la contractul de vânzare cumpărare 763/12.08.2004 a fost admisă.
De menţionat de asemenea, ca actualul proprietar al hotelului în persoana lui Mario Aloi, a fost parte în acest proces ac intervenient alături de Anglo Romanian Bank, sentinţa pronunţată fiindu-i opozabila.

? La data de 10.10.2007, Hotelul Turist a fost adjudecat de SC Stelmar Înveşt SRL în cadrul procedurii de executare silită, iniţiată de Anglo Romanian Bank.
La data de 28.08.2008, Stelmar Înveşt SRL vinde către Mario Aloi imobilul Hotel Turist

De la acest moment au început şicanele la adresa lui Aloi Mario, prin intermediul unor instituţii gălăţene, la care cei din interiorul sau din anturajul SC ALL SEASONS SRL aveau acces. Şi aici ne referim în primul rând la cetăţeanul turc Erdogan Dursun Ali, care deşi nu are legătură la modul oficial cu societatea, face în numele acesteia diverse fapte şi acte cu caracter cel puţin dubios.
Astfel, datorită relaţiei sale cu diverşi angajaţi ai Primăriei Galaţi, cu fostul director OCPI (Reti Nicolae) şi cu registratorul şef din această instituţie, a intabulat extinderea laterală a Hotelului în proprietatea ALL SEASONS.
În urma formulării plângerii penale cu privire la acest fapt, a luat naştere Dosarul 2616/233/2012, având ca parte vătămată Aloi Mario şi inculpaţi: Cioc Soltana Administrator al SC. ALL SEASONS SRL, Cantemir Sorin – inspector OCPI.
În fapt: La data de 04.11.2008, administratorii S.C. ALL SEASONS S.R.L., “uitând” de faptul că extinderea de 109 mp, a fost edificată în baza autorizaţiei de construire nr. 524/06.03.2006, solicită şi obţin de la Primăria Galaţi o nouă autorizaţie de construire având ca obiect, cităm “extindere spaţiu pentru public – intrare în legalitate”, adică mult după ce pierduseră dreptul de proprietate atât a Hotelului Turist, cât şi (implicit) asupra acestei extinderi, prin efectul executării silite şi al actului de adjudecare în favoarea subsemnatului. şi al actului de adjudecare în favoarea SC Stelmar Înveşt SRL, consolidate prin Sentinţa civilă 1447/25.02.2008 a Judecătoriei Galaţi.

Mai departe, prin metode la fel de frauduloase, în luna decembrie 2009, administratorii S.C. ALL SEASONS S.R.L solicită la O.C.P.I. Galaţi intabularea dreptului de proprietate asupra extinderii construcţiei Hotel Turist (Sofin) în suprafaţă de 258 mp, extindere asupra căreia nu mai avea drept de proprietate în că din anul 2007.

 

(R.I.) 15 - decembrie - 2017

Lasa un raspuns


Z E U S
Sau Comi

Am reluat doar două scurte articole apărute în Impact-est din ...

Panaramă şi foamet

Ce plăţi online, ce informatizare la noi în Republicuţa Galaţi ...

Ivan, exponentul SIS

Ne-a scăpat un amănunt important anul trecut: unul groaznic, fiindcă ...