Economia mondială care se confruntă deja cu o inflaţie galopantă, cu turbulenţe pe piaţa bursieră şi cu un război istovitor se confruntă acum cu o altă ameninţare: deznodământul unui boom imobiliar masiv, scrie Bloomberg, într-o amplă analiză, în care vorbeşte despre semnalele de alarmă ce se văd pe cele mai fierbinţi pieţe imobiliare din lume, precum Statele Unite, Noua Zeelandă, Germania sau Ungaria.
Pe măsură ce băncile centrale din întreaga lume măresc rapid ratele dobânzilor, costurile de împrumut în creştere înseamnă că persoanele care deja se străduiau să cumpere proprietăţi îşi ating în sfârşit limitele. Efectele se văd în ţări precum Canada, SUA şi Noua Zeelandă, unde pieţele imobiliare rezidenţiale, cândva fierbinţi, s-au răcit brusc.
Este o răsturnare bruscă de situaţie după ani de creştere a preţurilor imobiliare, creştere alimentată de dobânzi la cel mai scăzut nivel şi de stimulentele guvernamentale, împreună cu o pandemie care a popularizat munca la distanţă şi a făcut cumpărătorii de locuinţe să caute spaţii mai mari. O analiză realizată de Bloomberg Economics arată că 19 ţări din OCDE au un raport combinat între preţul chiriei şi preţul locuinţelor raportat la venit mai mare în prezent decât era înainte de criza financiară din 2008, ceea ce indică faptul că preţurile nu mai corespund fundamentelor.
Domolirea preţurilor ridicate ale locuinţelor reprezintă o parte esenţială a obiectivelor multor factori de decizie politică, în contextul în care aceştia încearcă să înăbuşe cea mai rapidă inflaţie din ultimele decenii. Dar, în timp ce pieţele tremură din cauza perspectivelor unei recesiuni globale, o încetinire a pieţei imobiliare ar putea crea un efect de antrenare care ar adânci o criză economică.
Scăderea preţurilor locuinţelor ar eroda averea gospodăriilor, ar afecta încrederea consumatorilor şi ar putea frâna dezvoltarea viitoare.
„Pericolul este ca ciclurile de afaceri şi financiare să se inverseze simultan, ceea ce poate duce la recesiuni de mai lungă durată”, a declarat Rob Subbaraman, şeful departamentului de cercetare a pieţelor globale de la Nomura Holdings Inc. „Un deceniu de relaxare cantitativă a alimentat pieţele imobiliare înfloritoare şi am putea intra în curând în cealaltă parte a acestei situaţii, deoarece accesibilitatea locuinţelor este întinată, iar ratele serviciului datoriei ar putea creşte brusc.”
Un astfel de scenariu ar afecta creditarea bancară pe măsură ce riscul creditelor neperformante creşte, sufocând fluxul de credite pe care se dezvoltă economiile. În SUA şi în Europa de Vest, prăbuşirea sectorului imobiliar care a precipitat criza financiară a afectat timp de ani de zile sistemele bancare, guvernele şi consumatorii.
Cu siguranţă, un colaps asemănător celui din 2008 este puţin probabil. Creditorii au înăsprit standardele, economiile gospodăriilor sunt încă solide, iar multe ţări au încă deficit de locuinţe. Pieţele forţei de muncă sunt, de asemenea, puternice, oferind un tampon important.
„Preţurile mai mici vor avea un efect direct asupra cheltuielilor de consum şi asupra întregii economii, deoarece, de obicei, proprietăţile imobiliare reprezintă o parte semnificativă din averea gospodăriilor”, a declarat Tuuli McCully, şeful departamentului economic Asia-Pacific al Scotiabank. „Cu toate acestea, întrucât bilanţurile gospodăriilor din multe pieţe importante rămân sănătoase, nu sunt deosebit de îngrijorat de riscurile legate de preţurile locuinţelor şi de economia mondială.”
Totuşi, riscul unei scăderi bruşte a preţurilor este în mod clar mai mare atunci când există o înăsprire sincronizată a politicii monetare la nivel mondial, a declarat Niraj Shah de la Bloomberg Economics din Londra. Mai mult de 50 de bănci centrale au majorat ratele dobânzilor cu cel puţin 50 de puncte de bază dintr-o dată în acest an, fiind aşteptate şi alte majorări. În SUA, Rezerva Federală a majorat săptămâna trecută rata dobânzii principale cu 75 de puncte de bază, cea mai mare creştere din 1994 încoace.
Pieţele imobiliare din Noua Zeelandă, Republica Cehă, Australia şi Canada se numără printre cele mai înfloritoare din lume şi sunt deosebit de vulnerabile la scăderea preţurilor, potrivit Bloomberg Economics. În zona euro, Portugalia este deosebit de expusă riscului, în timp ce Austria, Germania şi Olanda par, de asemenea, să fie în plină expansiune.
În Asia, preţurile locuinţelor din Coreea de Sud par, de asemenea, vulnerabile, potrivit unei analize realizate de S&P Global Ratings. Raportul respectiv a remarcat riscurile legate de creditul pentru gospodării în raport cu PIB-ul nominal, rata de creştere a datoriei gospodăriilor şi viteza de creştere a preţurilor locuinţelor. Suedia a înregistrat o revenire spectaculoasă a cererii de locuinţe, ceea ce a stârnit îngrijorare într-o ţară în care datoria reprezintă 200% din veniturile gospodăriilor.
Economiştii de la Goldman Sachs Group Inc. au scris într-un raport de săptămâna trecută că semnalele provenite din vânzările de locuinţe preced de obicei preţurile cu aproximativ şase luni, indicând faptul că mai multe ţări vor înregistra probabil scăderi suplimentare ale valorilor. O răcire substanţială a pieţelor imobiliare este un motiv important pentru care economiile dezvoltate vor încetini probabil, potrivit economiştilor conduşi de Jan Hatzius.
„Deteriorarea foarte rapidă a gradului de accesibilitate şi scăderile mari ale vânzărilor de locuinţe sugerează că o aterizare dură este un risc semnificativ, în special în Noua Zeelandă, Canada şi Australia, deşi acesta nu este scenariul nostru de bază, având în vedere restricţiile actuale”, au scris economiştii de la Goldman.
Băncile centrale emit propriile avertismente. Banca Canadei a declarat luna aceasta, în cadrul analizei sale anuale a sistemului financiar, că nivelurile ridicate ale datoriilor ipotecare sunt deosebit de îngrijorătoare pe măsură ce ratele dobânzilor cresc şi tot mai mulţi debitori sunt presaţi să plătească facturile. Raportul semestrial privind stabilitatea financiară al Băncii din Noua Zeelandă a arătat că ameninţarea generală la adresa sistemului financiar este limitată, dar este posibilă o scădere „bruscă” a preţurilor locuinţelor, ceea ce ar putea reduce semnificativ bogăţia şi ar putea duce la o contracţie a cheltuielilor de consum.
„Pe măsură ce costurile de împrumut cresc, pieţele imobiliare se confruntă cu un test critic”, a declarat Shah de la Bloomberg. „Dacă bancherii centrali acţionează prea agresiv, ar putea semăna seminţele următoarei crize”.
Iată ce se întâmplă pe pieţele imobiliare cu bule imobiliare, în întreaga lume.

Noua Zeelandă

Dacă 2021 a fost anul în care creşterea preţurilor locuinţelor din Noua Zeelandă a atins cote ameţitoare, cu o creştere anuală de aproape 30%, 2022 se anunţă a fi anul în care muzica se opreşte – iar schimbarea bruscă i-a pus pe oameni în încurcătură.
În luna martie, Jonathan Milne a decis că este timpul să vândă o casă de familie din Onehunga, suburbie a oraşului Auckland, şi să cumpere o casă mai mare în apropiere, pentru 2 milioane de dolari neo-zeelandezi (1,3 milioane de dolari). El şi soţia sa, Georgie, erau optimişti cu privire la o vânzare rapidă şi la un preţ bun pentru vechea lor casă, care a fost evaluată de administraţia locală la 1,8 milioane de dolari neo-zeelandezi.
Toate acestea s-au schimbat în aprilie, când Banca din Noua Zeelandă (RBNZ) a luat măsuri agresive pentru a combate inflaţia, majorând rata oficială cu 50 de puncte de bază până la 1,5% – cea mai mare creştere din ultimii 22 de ani. A urmat rapid o altă creştere de 50 de puncte de bază în luna mai şi o proiecţie conform căreia rata va atinge un vârf de aproape 4% anul viitor.
Casa lui Milne trebuia să fie vândută în luna mai prin licitaţie, o metodă populară de vânzare a locuinţelor în Noua Zeelandă, dar niciun ofertant nu s-a prezentat la eveniment.
„Ceea ce nu am anticipat a fost că va fi atât de greu să ne vindem casa”, a declarat Milne, editorul-şef al unui site de ştiri, în vârstă de 47 de ani. „Ştiam că fiecare săptămână care trecea ar fi scăzut preţul cu încă 100.000 de dolari neozeelandezi”.
La sfârşitul lunii trecute, au acceptat o ofertă pe care Milne a descris-o ca fiind „dramatic” sub evaluarea guvernului.
Economiştii se aşteaptă ca preţurile locuinţelor din Noua Zeelandă să scadă cu aproximativ 10% în acest an şi, în cele din urmă, ar putea scădea cu până la 20% faţă de vârful atins la sfârşitul anului 2021. În timp ce pentru mulţi proprietari de locuinţe acesta este un declin mic în comparaţie cu câştigurile masive din ultimii ani, probabil că vor exista efecte mai ample. ANZ Bank prognozează o scădere a cheltuielilor de consum din cauza unui amestec de oameni care se simt mai săraci din cauza scăderii preţurilor locuinţelor, a impactului ratelor mai mari asupra fluxului de numerar, precum şi a preţurilor mai mari la alimente şi energie, potrivit lui Sharon Zollner, economist şef al băncii din Noua Zeelandă.
„Vor fi cumpărători de case care tocmai au intrat pe piaţă în ultimul an sau cam aşa ceva şi care au început cu o rată ipotecară de 2,5% şi dintr-o dată trec la o rată ipotecară mai aproape de 6%”, a declarat Jarrod Kerr, economist şef la Kiwibank în Auckland. „Cu siguranţă va fi ceva durere”.

Canada

Piaţa imobiliară din Canada s-a transformat atât de repede încât unii cumpărători pierd bani pe proprietăţile lor înainte ca vânzările să se încheie.
„Oamenii încearcă în mod activ să iasă din tranzacţii”, a declarat Mark Morris, un avocat imobiliar din Toronto, care a citat un exemplu în care valoarea evaluată a unei proprietăţi a ajuns cu 200.000 de dolari canadieni (155.000 de dolari) mai jos decât preţul de achiziţie convenit cu doar câteva luni înainte. Astfel, cumpărătorul a fost dispus să renunţe la avansul de 100.000 de dolari canadieni pentru a evita încheierea tranzacţiei, a spus el. „Sunt sunat de mai multe ori pe zi de diverse persoane care consideră că au plătit prea mult.”
Astfel de cazuri apar după ce Canada a înregistrat în aprilie primul declin naţional al preţurilor caselor din ultimii doi ani, urmat de o nouă scădere în mai. Deşi până acum durerea a fost concentrată în jurul pieţelor care au înregistrat cele mai mari creşteri pandemice – Toronto şi regiunile învecinate –, problema începe deja să se răspândească şi pe pieţele anterior fierbinţi din jurul oraşului Vancouver.
La fel ca în alte ţări, turbulenţele de pe piaţa imobiliară din Canada sunt cauzate de o campanie agresivă de creştere a ratelor dobânzilor de către banca centrală. Indicele de referinţă a trecut deja de la 0,25% la începutul anului la 1,5% în prezent. În condiţiile în care se aşteaptă rate şi mai mari, unii economişti spun că preţurile locuinţelor ar putea scădea cu până la 20% pe cele mai fierbinţi pieţe.
Este o schimbare drastică într-o ţară în care preţurile au crescut cu peste 50% în cei doi ani de la începutul pandemiei. În condiţiile în care preţurile au depăşit rapid creşterea salariilor, speranţa unor cumpărători de a intra pe piaţă venea de la ratele scăzute, care acum sar în sus.
„Cumpărătorul marginal este cel care susţine evaluările actuale, aşa că acest lucru ar putea însemna un impact semnificativ asupra pieţei imobiliare”, a declarat Matthieu Arseneau, economist-şef adjunct la National Bank of Canada, care spune că preţurile locuinţelor la nivel naţional ar putea scădea cu până la 10%. „Îşi vor putea permite noii cumpărători să plătească aceste preţuri la aceste rate?”

SUA

Mabel Melendi şi-a dat seama că piaţa imobiliară din Cape Coral, Florida, a încetinit după ce a trecut o săptămână şi încă nu primise nicio cerere sau ofertă pentru o casă nou construită pe care a listat-o la mijlocul lunii aprilie. Cu doar trei luni în urmă, ea a primit o ofertă pentru o proprietate similară la trei zile după ce a pus-o pe piaţă.
Dar, după trei reduceri de preţ – reducând preţul cerut de la 510.000 de dolari la 425.000 de dolari – şi la mai mult de două luni de la listarea iniţială, la jumătatea lunii iunie încă mai căuta cumpărători. O ofertă venită în weekendul Memorial Day a eşuat după ce cumpărătorul nu s-a putut califica pentru o ipotecă suficient de mare.
„Majoritatea oamenilor nu se mai califică pentru ceea ce se calificau înainte”, a spus Melendi.
Ratele la creditele ipotecare au crescut în acest an în cel mai rapid ritm de când există date, de o jumătate de secol, potrivit Freddie Mac. Rata medie pentru un împrumut pe 30 de ani a ajuns la 5,78% săptămâna trecută, cea mai mare din 2008 încoace. Acest lucru a dus la reduceri de preţuri atât pentru constructori, cât şi pentru vânzătorii de locuinţe existente, pe măsură ce cererea se răceşte rapid.
Aproape 20% dintre vânzătorii de locuinţe din SUA au redus preţurile în perioada de patru săptămâni încheiată la 22 mai, cel mai mult din octombrie 2019, potrivit agenţiei de brokeraj Redfin Corp. Ponderea a fost mai mare în unele pieţe care au devenit destinaţii fierbinţi în timpul pandemiei pentru persoanele care caută case cu preţuri mai accesibile. În Boise, Idaho, de exemplu, 41% dintre vânzători au scăzut preţurile în aprilie. În Cape Coral, a fost de aproximativ unul din trei.
Vânzătorii îşi dau seama că este posibil ca preţurile să nu continue să crească în acelaşi ritm ca înainte, deoarece cumpărătorii sunt din ce în ce mai presaţi, a declarat Daryl Fairweather, economistul şef al Redfin. „Preţurile vor trebui să scadă pentru a se potrivi cu cererea”, a spus ea.
După o creştere estimată la 18% în 2021, preţurile locuinţelor unifamiliale din SUA sunt prognozate să crească într-un ritm mai moderat, de 10% în 2022 şi de 5% în 2023, potrivit Freddie Mac. „Este o încetinire destul de semnificativă, dar care vine de la o creştere arzătoare a preţurilor locuinţelor”, a declarat Len Kiefer, economist-şef adjunct al companiei. Lipsa de locuinţe de vânzare şi cererea reprimată din partea persoanelor care caută mai mult spaţiu – împreună cu cumpărătorii mileniali care îmbătrânesc şi îşi întemeiază familii – înseamnă că preţurile la nivel naţional ar trebui să aibă în continuare o tendinţă de creştere, a spus el.
Totuşi, efectele încetinirii cererii se răsfrâng asupra industriei imobiliare: Redfin şi Compass Inc. au declarat săptămâna trecută că vor concedia angajaţi după răcirea bruscă a pieţei.

Cehia şi Ungaria

Republica Cehă se remarcă în Europa prin rata ridicată a proprietarilor de locuinţe, inflaţia rapidă şi şomajul scăzut, a declarat Vit Hradil, economist senior la firma de investiţii Cyrrus din Praga. În combinaţie cu un sistem de permise de construcţie deosebit de complex şi cu cererea tot mai mare din partea expatriaţilor care caută de lucru în capitală, ţara s-a confruntat cu creşteri de preţuri ameţitoare care au depăşit cu mult creşterea veniturilor.
Un indicator trimestrial al preţurilor locuinţelor din Cehia a crescut cu 26% în decembrie faţă de anul precedent, potrivit companiei de analiză a datelor CEIC Data, cu sediul la Londra. Diferenţa dintre venitul unui cetăţean mediu şi preţurile imobiliare din această ţară este acum una dintre cele mai mari din Uniunea Europeană, ceea ce ridică temeri serioase privind apariţia unei bule.
Pentru a domoli inflaţia, care a ajuns la 16% în luna mai, banca centrală cehă s-a angajat într-o campanie de înăsprire monetară care a ridicat ratele dobânzilor la cel mai ridicat nivel din 1999, înainte de o nouă reuniune în această săptămână.
„Te-ai aştepta ca aceste rate să răcească cererea, dar, cu rate ale inflaţiei atât de mari, nu funcţionează”, a declarat Hradil, care a adăugat că oamenii din ţară văd locuinţele ca pe o acoperire împotriva inflaţiei şi preferă să investească în proprietăţi imobiliare decât în acţiuni.
La Praga, producătorul de efecte video Meera Sankar a renunţat la cumpărarea unei locuinţe. Având iniţial ca obiectiv să găsească un apartament cu un dormitor în centrul oraşului pentru 3 milioane de coroane (130.000 de dolari), irlandeza şi-a dublat în cele din urmă bugetul, dar tot nu a reuşit să găsească un apartament care să corespundă criteriilor sale. Ceea ce a găsit fie necesita renovare completă, fie se afla într-o zonă îndepărtată sau relativ nesigură.
„Pentru aceşti bani poţi obţine o casă imensă cu patru dormitoare lângă Cork, în Irlanda, sau un apartament de 150 de metri pătraţi în oraşul natal al tatălui meu din India”, a spus ea. „Pur şi simplu nu se leagă”.
Republica Cehă ocupă locul al doilea în clasamentul Bloomberg Economics privind bulele imobiliare, urmată de vecinul său regional, Ungaria. Acolo, prim-ministrul Viktor Orban a promovat stimulente pentru achiziţionarea de locuinţe în încercarea de a stimula rata de fertilitate.
Preţurile din această ţară au crescut cu aproape 20% în ultimele trei luni din 2021, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului precedent, potrivit agenţiei de date a Uniunii Europene, Eurostat. Situaţia a fost doar exacerbată de războiul din Ucraina, care a dus la creşterea costurilor energiei şi a limitat disponibilitatea muncitorilor din construcţii. Săptămâna trecută, banca centrală a majorat în mod neaşteptat rata dobânzii cheie cu 50 de puncte de bază.

Marea Britanie

Piaţa imobiliară din Marea Britanie începe să încetinească după doi ani de creştere istorică. Ca parte a măsurilor pandemice, cumpărătorii de locuinţe au fost scutiţi de o taxă de timbru pentru proprietăţile cu o valoare de până la 500.000 de lire sterline (614.000 de dolari) între iulie 2020 şi iunie anul trecut, ceea ce a dus la o escaladare şi mai mare a preţurilor şi a făcut ca locuinţele să fie „aparent detaşate de restul economiei”, a declarat Tom Bill, şeful departamentului de cercetare rezidenţială din Marea Britanie la Knight Frank.
Acum, Banca Angliei a majorat ratele de cinci ori în ultimele luni, fiind aşteptate şi alte majorări. Acest lucru ar putea prevesti o răcire a pieţei imobiliare pentru restul anului, mai multă ofertă devenind disponibilă pe măsură ce proprietarii de locuinţe se grăbesc să învingă scăderile de valoare, a spus Bill.
Deja, aprobările pentru noi credite pentru locuinţe au scăzut la cel mai mic nivel din ultimii aproape doi ani. Cererile de informaţii ale cumpărătorilor au scăzut în luna mai, după ce au crescut timp de opt luni consecutive, potrivit unui sondaj al Royal Institution of Chartered Surveyors.
„Oamenii sunt îngrijoraţi de economie, de modul în care războiul din Ucraina va afecta preţurile şi de creşterea costului vieţii”, a declarat Aneisha Beveridge, şefa departamentului de cercetare al companiei imobiliare britanice Hamptons International. „Sunt mai prudenţi”.
Banca Angliei a decis în această săptămână să elimine testele de accesibilitate, care măsoară capacitatea debitorilor de a-şi rambursa creditele ipotecare, începând cu 1 august. Acest lucru ar putea creşte riscul ca cei care cumpără pentru prima dată o locuinţă să facă achiziţii pe care nu şi le pot permite.
Cu toate acestea, zone de primă mână precum Londra se descurcă bine, a spus Bill, deoarece investitorii străini se îndreaptă spre această destinaţie internaţională şi studenţii se întorc după pandemie. Oraşele secundare precum Birmingham, Liverpool şi Manchester văd cum preţurile lor cresc chiar mai repede decât în capitală.
„Atâta timp cât Marea Britanie este văzută ca o ţară cu un stat de drept, şcoli bune şi respectarea proprietăţii private, banii vor veni întotdeauna”, a spus Bill.